Метод валового рентного мультипликатора (мультипликатора валового дохода). Валовой рентный мультипликатора – это отношение продажной цены или к потенциальному, или к действительному валовому доходу. Метод осуществляется в три этапа: Первый этап. Оценивается рыночный рентный доход от оцениваемой недвижимости. Второй этап. Определяется отношение валового дохода к продажной цене исхода из недавних рыночных сделок. Третий этап. Рассчитывается вероятная стоимость оцениваемого объекта посредством умножения рыночного рентного дохода от оцениваемого объекта на валовой рентный мультипликатор. V=Д р ВРМ=Д р , где V – вероятная цена продажи оцениваемого объекта; Д р – рентный доход оцениваемого объекта; ВРМ – валовой рентный мультипликатор; С анал – цена продажи аналога; ПВД анал – потенциальный валовой доход аналога. Пример. Необходимо оценить объект недвижимости с ПВД в 15 000 долл. В банке данных имеются следующие сведения о недавно проданных аналогах (см. табл.)

	Цена продажи Санал

ВРМ (усредненный по аналогам) = (5 + 5,43 + 4,8) : 3 = 5.

V= 15000х5= 75000 долл.

Валовой рентный мультипликатор не корректируется на различия, существующие между оцениваемыми и сопоставимыми объектами недвижимости, так как в основу расчета ВРМ положены фактические арендные платежи и продажные цены, в которых учтены указанные различия.

4.3 Применение затратного подхода

Прежде чем перейти к оценке стоимости зданий и сооружений затратным подходом, оценщик должен не только ознакомиться с технической документацией, но и осуществить осмотр зданий и сооружений. Это позволит ему составить подробное описание объекта оценки, где будут даны характеристики внешних и внутренних конструкций, инженерных систем. Затратный подход включает 3 этапа: Первый этап . Определение стоимости земельного участка, на котором находится здание или сооружения. Второй этап. Оценка восстановительной стоимости или стоимости замещения здания или сооружения на действительную дату оценки. Третий этап . Расчет всех видов износа зданий и сооружений. Оценка восстановительной стоимости зданий и сооружений. В данном подходе определяется восстановительная стоимость или стоимость замещения на основе методов:

сравнительной единицы; поэлементного расчета (разбивки на компоненты); индексной оценки.

Метод сравнительной единицы. Этот метод включает несколько этапов:

этап . На основе данных об издержках строительства аналогичных объектов разрабатываются нормативы затрат на строительные работы (на 1 м², на м³ здания). В качестве типичного сооружения лучше использовать недавно построенный объект, для которого известна контрактная цена. Если оценщику не удается найти недавно построенный сопоставимый объект, то он может воспользоваться разработками Центрального научно- исследовательского института экономики и управления, компании «Коинвест» и других фирм, где даны удельные показатели стоимости потребительской единицы строительной продукции по характерным типам зданий и сооружений в базисном, текущем и прогнозном уровнях цен. этап . Норматив удельных затрат умножается на общую площадь или объем оцениваемого здания. этап . Вносятся поправки на особенности оцениваемого объекта.

Стоимость строительства базовой единицы

Требуемая площадь

Стоимость строительства по базовой единице

Поправки на особенности оцениваемого объекта

Мульти пликатор с учетом местных условий

Оценка полной стоимости

Метод поэлементного расчета стоимости зданий и сооружений.

Этот метод также называют методом разбивки на компоненты. Оценщик осуществляет расчеты в следующей последовательности:

этап. Разбивка здания на отдельные элементы (фундамент, стены, каркас, крышу и т.д.). этап. Расчет расходов, требуемых для установки конкретного элемента в строящемся здании на дату оценки. Для этого определяется сумма прямых и косвенных издержек, необходимых для строительства единичного объема.

Например: единичная стоимость 1 м² кирпичной стены состоит из стоимости кирпича, раствора, заработной платы рабочих, стоимости эксплуатации машин и механизмов. Умножая стоимость единицы на площадь, получаем суммарные затраты на установку всего элемента. Прибыль предпринимателя при этом учитывается либо в единичной стоимости, либо подсчитывается отдельно.

этап. Суммирование поэлементных затрат.

Индексный способ оценки. Осуществляется посредством умножения балансовой стоимости объекта на соответствующий индекс для переоценки основных фондов, утвержденный Правительством РФ. Данный способ включает несколько методов расчета. Выделяются: ресурсный, ресурсно-индексный, базисно-индексный и базисно-компенсационный методы. Ресурсный метод – это расчет в текущих (прогнозных) ценах и тарифах ресурсов (элементов затрат). Ведется исходя из потребности в материалах, изделиях, конструкциях (в том числе вспомогательных, применяемых в процессе производства работ), а также данных о расстояниях и способах их доставки на место строительства, расходе энергоносителей на технологические цели, времени эксплуатации строительных машин и их составе, затратах труда рабочих. Данный метод применяется в соответствии с положениями, изложенными в Методических рекомендациях, утвержденных письмом Минстроя России от 10 ноября 1992г. № БФ-926/12. Ресурсно-индексный метод – это сочетание ресурсного метода с системой индексов на ресурсы, используемые в строительстве. Индексы стоимости (цен, затрат) – это относительные показатели, определяемые соотношением текущих (прогнозных) и базовых стоимостных показателей на сопоставимые по номенклатуре ресурсы. Из множества возможных разновидностей данного метода рекомендуется применять метод определения сметной стоимости строительства на базе показателей на отдельные виды работ (ПВР), изложенный в письме Госстроя России от 4 июня 1993 г. № 12-146. Базисно-индексный метод – это перерасчет затрат по срокам сметы из базисного уровня цен в текущий уровень цен при помощи индексов на основе Методических рекомендаций, утвержденных письмом Госстроя России от 31 мая 1993 г. №12-133. Базисно-компенсационный метод – это суммирование стоимости, исчисленной в базисном уровне сметных цен, и определяемых расчетами дополнительных затрат, связанных с изменением цен и тарифов на используемые ресурсы в процессе строительства. До наступления стабилизации экономической ситуации в стране и формирования соответствующих рыночных структур наиболее приоритетными методами индексного способа являются ресурсный и ресурсно-индексный. На практике чаще всего используется базисно-индексный метод, как наиболее простой. Определение износа зданий и сооружений. После определения полной стоимости восстановления или замещения из полученной величины вычитается износ для расчета остаточной стоимости объекта. Понятие «износ», используемое оценщиками, и понятие «износ», используемое бухгалтерами, отличаются друг от друга. Термин «износ» в теории оценки понимается как утрата полезности объекта, а следовательно, и его стоимости по различным причинам, а не только вследствие фактора времени. Этот термин в ином смысле употребляется в бухгалтерском учете, где под износом понимается механизм переноса издержек на себестоимость продукции на протяжении нормативного срока службы объекта. В практике оценки применяется несколько методов определения износа сооружений:

метод разбиения; метод срока жизни.

Метод разбиения.

Заключается в учете всех видов износа, к которым относятся:

устранимый физический износ; неустранимый физический износ; устранимый функциональный износ; неустранимый функциональный износ; экономический (внешний) износ.

Износ считается устранимым, если затраты на устранение дефекта являются меньшими по величине, чем добавляемая при этом стоимость. Напротив, если затраты на исправление больше, чем добавляемая стоимость, то износ относится к неустранимому. Клиенты оценщиков часто требуют, чтобы список восстановимых элементов вместе с расчетом издержек восстановления включался в отчет об оценке. Определение (оценка) физического износа. Ниже приведены таблицы, иллюстрирующие расчет физического износа, как устранимого, так и неустранимого.

Определение обесценения, вызванного устранимым физическим износом

Наименование работ	Стоимость, долл.
Ремонт участка
Ремонт водопроводной сети
Внутренняя покраска и отделка
Устранимое физическое ухудшение – всего

Определение обесценения, вызванного неустранимым физическим износом компонентов с коротким сроком жизни

Компоненты	Полная стоимость воспроизводства	Фактический или эффективный возраст	Ожидаемый срок жизни		Износ, долл.
Вентиляция
Канализация
Отопление

Определение обесценения, вызванного неустранимым физическим износом долговременных элементов

Расчетные данные	Единица измерения, долл.
Полная стоимость воспроизводства (без прибыли застройщика), долл.
Устранимые физические ухудшения, долл.
Полная стоимость воспроизводства компонентов с коротким сроком жизни, долл.
Полная стоимость воспроизводства компонентов с долгим сроком жизни (1-2-3), долл.
Эффективный возраст сооружения, лет
Экономический срок жизни сооружения, лет
Износ компонентов с долгим сроком жизни ((5/6)·100), %
Обесценение компонентов с долгим сроком жизни ((4·7)/100), долл.

При использовании экспертного метода расчета физического износа эксперт путем осмотра определяет процент износа каждого элемента здания, а затем величину износа в стоимостном выражении.

Определение физического износа

Элемент здания	Восстановительная стоимость, долл.				Накопленный износ, долл.
Фундамент
Энергосистема

Процент износа элементов здания может быть определен и как средневзвешенная величина по всем элементам здания

Наименование конструктивного элемента

Удельный вес конструктивного элемента здания

Процент износа

Удельный вес износа в стоимости здания

Определение (оценка) функционального износа. Функциональный износ, так же как и физический, бывает устранимым и неустранимым. Критерий отнесения износа к устранимому или неустранимому такой же, как и в случае с физическим износом. Соответственно стоимость устранимого функционального износа определяется как затраты, целесообразные с точки зрения их вклада в будущий доход от эксплуатации объекта. Устранимый функциональный износ вызывается:

недостатками, требующими добавления элементов; недостатками, требующими замены или модернизации элементов.

В первом случае он равен разнице между стоимостью выполнения требуемых добавлений на момент оценки и стоимостью выполнения этих же добавлений, если бы они были выполнены первоначально при строительстве объекта оценки. Это объясняется тем, что перестройка части объекта обходится дороже, если бы эта часть создавалась в момент строительства самого объекта. Во втором случае устранимый функциональный износ измеряется затратами на замену устаревших элементов. Неустранимый функциональный износ может быть вызван как недостатком, так и избытком качественных характеристик объектов оценки. При недостатке он измеряется, в частности, потерями в сумме арендной платы при сдаче в аренду данного объекта. Неустранимый функциональный износ рассчитывается следующим образом: Элементы зданий и сооружений, наличие которых в настоящее время неадекватно современным требованиям рыночных стандартов, относятся к «сверх улучшениям». В данном случае речь идет о неустранимом функциональном износе, вызванном избытком качественных характеристик. Пример. Создание систем внутренней связи прибавило к стоимости объекта 23 000 долл., а затраты на установку составили 30 000 долл. Таким образом, убыток установки этих элементов составил 7 000 долл. Количество излишних элементов, как правило, увеличивается с возрастом недвижимости. Определение (оценка) экономического износа. Внешний (экономический) износ выражается в снижении функциональной пригодности недвижимости, вызванном внешними по отношению к ней негативными факторами: общим упадком района, неудачным местоположением объекта и т.д. Если физический и в определенной степени функциональный износ можно устранить путем реконструкции или модернизации здания, то износ внешнего воздействия в большинстве неустраним. Он традиционно рассчитывается двумя методами:

связанных продаж, когда сравниваются два сопоставимых объекта, один из которых имеет признаки внешнего износа, а другой – нет, разница в ценах продаж трактуется как внешний износ; капитализации рентных потерь с использованием валового рентного мультипликатора.

В данном методе осуществляется сравнение доходов от арендной платы сопоставимых объектов, причем один подвергается негативному внешнему воздействию, а другой – нет. Таким образом, экономический износ определяется по формуле:

Экономический износ = Потери в арендной плате х Валовой рентный мультипликатор

Методом расчета срока жизни. При применении этого метода оперируют следующими понятиями:

Срок экономической жизни – это временной отрезок, в течение которого объект (здание) можно использовать, извлекая прибыль. В этот период улучшения вносят вклад в стоимость объекта. Срок экономической жизни объекта заканчивается, когда производимые улучшения перестают вносить вклад в его стоимость вследствие общего устаревания объекта. Срок физической жизни объекта – это период времени, в течение которого здание существует. Срок физической жизни заканчивается сносом здания. Эффективный возраст (экспертно оцениваемый) основан на оценке внешнего вида объекта с учетом его состояния. Это возраст, который соответствует его физическому состоянию. Срок оставшейся экономической жизни здания составляет период от даты оценки и до окончания экономической жизни объекта. Нормативный срок службы – это определенный нормативными актами срок службы зданий и сооружений.

Взаимосвязь между износом, восстановительной стоимостью, эффективным возрастом и типичным сроком экономической жизни здания выражается следующей формулой:

И: ВС = ЭВ: ЭЖ, где

И – износ; ВС – восстановительная стоимость; ЭВ – эффективный возраст; ЭЖ – срок экономической жизни. Эта формула может быть записана следующим образом:

ЭВ: ЭЖ = Процент износа восстановительной стоимости.

Метод срока жизни используется как для расчета совокупного износа, так и для вычисления какого-либо одного вида износа.

Задание 1

Рассчитаем валовый рентный мультипликатор в таблице 1.

Таблица 1 - Расчет валового рентного мультипликатора

Стоимость объекта недвижимости равна произведению арендной платы оцениваемого объекта и валового рентного множителя:

Стоимость объекта недвижимости, рассчитанная исходя из среднего значения валового рентного мультипликатора, составила 1977850 руб., а исходя из значения медианы - 1925000 руб. Усредним полученные величины рыночной стоимости объекта:

Задание 2

Рассчитаем процент износа здания как отношение его эффективного возраста к сроку экономической жизни:

Стоимость здания рассчитаем как разность между полной стоимостью воспроизводства и величиной износа:

Стоимость недвижимости будет равна сумме стоимости здания и стоимости земельного участка:

Таким образом, величина износа составила 2593,75 тыс. руб., стоимость здания 1556,25 тыс. руб., а стоимость недвижимости - 3056,25 тыс. руб.

Задание 3

Проведем расчеты доходов от сдачи в аренду жилого комплекса в таблице 2.

Таблица 2 - Расчетов доходов от аренды недвижимости

Показатель		Значение
Количество квартир в жилом комплексе
Месячная ставка арендной платы одной квартиры, руб.
Потенциальный валовый доход, тыс. руб.
Коэффициент загрузки
Коэффициент сбора платежей
Действительный валовый доход, тыс. руб.
Затраты на управляющего, тыс. руб.
Постоянные расходы, тыс. руб.
Переменные расходы, тыс. руб.
Отчисления в резерв на замещение, тыс. руб.
Всего расходов
Чистый операционный доход, тыс. руб.

Потенциальный годовой валовый доход равен произведению количества квартир на месячную ставку арендной платы и число месяцев.

Коэффициент загрузки определяем по формуле:

где - доля квартир, по которым в течение года происходит смена арендатора;

Период времени на поиск новых арендаторов;

Число арендных периодов в году.

Коэффициент сбора платежей определяем исходя из процента безнадежных долгов.

Действительный валовый доход рассчитываем как произведение потенциального валового дохода на коэффициенты загрузки и сбора платежей.

Далее определим сумму операционных расходов по сдаче в аренду жилого комплекса. Затраты на оплату труда управляющего складываются из арендной платы занимаемой им квартиры и суммы вознаграждения. Ежемесячные затраты на управляющего умножаем на 12 чтобы получить сумму ежегодных расходов.

Сумму переменных расходов определяем исходя из количества квартир, коэффициента загрузки и суммы переменных затрат на каждую занятую квартиру. ипотечный экономический износа аренда

Отчисления в резерв на замещение рассчитываем как 3 % от действительного валового дохода.

Затем определяем общую сумму расходов и чистый операционный доход (он равен разности между действительным валовым доходом и суммой расходов).

Так как для приобретения жилого комплекса планируется привлечение кредита, то коэффициент капитализации рассчитаем по методу инвестиционной группы. Для этого используем следующую формулу:

где - общий коэффициент капитализации;

Коэффициент ипотечной задолженности;

Ипотечная постоянная;

Ставка дохода на собственный капитал.

Ипотечную постоянную определяем по таблице шести функций сложного процента как взнос на амортизацию денежной единицы.

Оценочную стоимость объекта недвижимости определим как отношение чистого операционного дохода к коэффициенту капитализации:

Потенциальный валовый доход от аренды недвижимости составляет

28800 тыс. руб. в год, действительный валовый доход 27701,8 тыс. руб., чистый операционный доход - 19655,9 тыс. руб. Коэффициент капитализации равен 23,92 %, а оценочная стоимость жилого комплекса - 82173,5 тыс. руб.

3. Оценка недвижимости

3.5. Подходы к оценке недвижимости.

3.5.1. Сравнительный (рыночный) подход

Сравнительный подход к оценке - это совокупность методов оценки стоимости, основанных на сравнении объекта оценки с его аналогами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними.

Условия применения сравнительного подхода:
1. Объект не должен быть уникальным.
2. Информация должна быть исчерпывающей, включающей условия совершения сделок.
3. Факторы, влияющие на стоимость сравниваемых аналогов оцениваемой недвижимости, должны быть сопоставимы.

Сравнительный подход базируется на принципах:
- замещения;
- сбалансированности;
- спроса и предложения.

Этапы сравнительного подхода:

1 этап

Изучение рынка – проводится анализ состояния и тенденций рынка и особенно того сегмента, к которому принадлежит оцениваемый объект; выявляются объекты недвижимости, наиболее сопоставимые с оцениваемым, проданные сравнительно недавно.

2 этап

Сбор и проверка достоверности информации о предлагаемых на продажу или недавно проданных аналогах объекта оценки; сравнение объектов-аналогов с оцениваемым объектом.

3 этап

Корректировка цен продаж выбранных аналогов в соответствии с отличиями от объекта оценки.

4 этап

Установление стоимости объекта оценки путем согласования скорректированных цен объектов-аналогов.

Сопоставимые объекты должны относиться к одному сегменту и сделки с ними осуществляться на типичных для данного сегмента условиях:

Сроке экспозиции. Срок экспозиции – время, которое объект находится на рынке;

Независимости субъектов сделки. Под независимостью подразумевается то, что сделки заключаются не по рыночной цене, если продавец и покупатель:
· находятся в родственных отношениях;
· являются представителями холдинга и независимой дочерней компании;
· имеют иную взаимозависимость и взаимозаинтересованность;
· сделки осуществляются с объектами, отягощенными залогом или иными обязательствами;
· занимаются продажей объектов недвижимости умерших лиц и т.д.;
- инвестиционной мотивации, которая определяется:
· аналогичными мотивами инвесторов;
· аналогичным наилучшим и наиболее эффективным использованием объектов;
· степенью износа здания.

Основные критерии выбора объектов-аналогов:
1. Права собственности на недвижимость.
Корректировка на права собственности представляет собой разницу между рыночной и договорной арендной платы, так как полное право собственности определяется при рыночной арендной плате и доступном текущем финансированием.
2. Условия финансирования сделки. При нетипичных условиях финансирования сделки необходим тщательный анализ, в результате которого вносится поправка.
3. Условия продажи и время продажи.
4. Местоположение.
5. Физические характеристики.

Для определения итоговой стоимости оцениваемой недвижимости необходима корректировка сопоставимых продаж. Расчет и внесение корректировок производится на основе логического анализа предыдущих расчетов с учетом значимости каждого показателя. Наиболее важным является точное определение поправочных коэффициентов (см. рис. 3.2).

Рис. 3.2. Виды корректировок

Процентные поправки вносятся путем умножения цены продажи объекта-аналога или его единицы сравнения на коэффициент, отражающий степень различий в характеристиках объекта-аналога и оцениваемого объекта. Если оцениваемый объект лучше сопоставимого аналога, то к цене последнего вносится повышающий коэффициент, если хуже – понижающий.

Стоимостные поправки:

а) абсолютные поправки, вносимые к единице сравнения, изменяют цену проданного объекта-аналога на определенную сумму, в которую оценивается различие в характеристиках объекта-аналога и оцениваемого объекта. Положительная поправка вносится, если оцениваемый объект лучше сопоставимого аналога, отрицательная, если хуже;

б) денежные поправки , вносимые к цене проданного объекта-аналога в целом, изменяют ее на определенную сумму, в которую оцениваются различия в характеристиках.

Кумулятивные процентные поправки определяются путем перемножения всех индивидуальных процентных поправок.

Поправка в форме общей группировки используется обычно на развитом рынке недвижимости, где имеется большое число продаж. Совокупная корректировка производится в рамках выделенной группы сопоставимых объектов.

Последовательность внесения поправок:
1. Поправка на условия финансирования.
2. Поправка на особые условия продаж.
3. Поправка на время продажи.
4. Поправка на местоположение.
5. Поправка на физические характеристики.

Преимущества сравнительного подхода:
1. В итоговой стоимости отражается мнение типичных продавцов и покупателей.
2. В ценах продаж отражается изменение финансовых условий и инфляция.
3. Статически обоснован.
4. Вносятся корректировки на отличия сравниваемых объектов.
5. Достаточно прост в применении и дает надежные результаты.

Недостатки сравнительного подхода:
1. Различия продаж.
2. Сложность сбора информации о практических ценах продаж.
3. Проблематичность сбора информации о специфических условиях сделки.
4. Зависимость от активности рынка.
5. Зависимость от стабильности рынка.
6. Сложность согласования данных о существенно различающихся продажах.

3.5.1.1. Метод парных продаж

Один из способов определения величины поправки по какой-либо характеристике - анализ парных продаж. Он заключается в сопоставлении и анализе нескольких пар сопоставимых продаж. При этом парными продажами называются продажи двух объектов недвижимости, которые почти идентичны, за исключением одной характеристики, которую эксперт-оценщик должен оценить, чтобы использовать ее в качестве поправки к фактической цене сопоставимого объекта.

Например

Известна следующая информация по рыночным продажам:

Площадь, м 2
Цена продажи, $

Определить:

1. Корректировку на разницу в площади.

2. Корректировку на наличие сада.

3. Корректировку на наличие гаража.

Решение

	Оцениваемый
Площадь, м 2
Корректировка
Корректировка
Корректировка
Цена продажи, $	29000
Суммарная корректировка
Скорректированная цена

Экспертные методы внесения поправок используются, если нельзя внести денежные поправки.

Пусть стоимость оцениваемого объекта = Х;

Стоимость проданного объекта = 1,0 (100%).

если объект лучше аналога на 15%, то цена аналога должна увеличиться на 15%

Х = (1,0 + 0,15) * 1 = 1,15.

если объект хуже аналога на 15%, то цена аналога должна уменьшиться на 15%

Х = (1,0 – 0,15) * 1 = 0,85.

если аналог лучше оцениваемого объекта на 15%, то цена аналога должна уменьшиться

1,0 = (1,0 + 0,15) * Х; .

если аналог хуже оцениваемого объекта на 15%, то цена аналога должна увеличиться

1,0 = (1,0 – 0,15) * Х; .

3.5.1.2. Метод валового рентного мультипликатора

Валовой рентный мультипликатор (ВРМ) – это отношение продажной цены или к потенциальному валовому доходу или к действительному доходу.

Для применения данного метода необходимо:

1) оценить рыночный валовой доход, генерируемый объектом;

2) определить отношение валового дохода от оцениваемого объекта к цене продаж по сопоставимым продажам аналогов;

3) умножить валовой доход от оцениваемого объекта на усредненное значение ВРМ по аналогам.

Вероятная цена продажи рассчитывается по формуле

Пример

Расчет ВРМ

	Цена продажи, у.е.
Объект оценки	150000*5,08 =762169		5+5,43+4,81 = 5,08
			800000/160000 = 5,00
			950000/175000 = 5,43
			650000/135000 = 4,81

Роль ВРМ может выполнять общий коэффициент капитализации (ОКК).

ОКК – это отношение чистого операционного дохода к продажной цене.

В этом случае

;

Пример

Расчет ОКК

	Цена продажи, у.е.
Объект оценки	375000		0,13
			несопоставим
		35000(за истекший год)	несопоставим

В табл. 3.3 приведен пример использования метода парных продаж при оценке квартиры.

Таблица 3.3

Расчет стоимости квартиры методом парных продаж

Характеристики объекта	Объект оценки	Объекты сопоставления
Местоположение
Корректировка
Этажность квартиры
Корректировка
Состояние объекта
Корректировка
Площадь общая, м 2
Корректировка
Площадь жилая, м 2
Корректировка
Площадь кухня, м 2
Корректировка
Корректировка
Цена квартиры, $
Корректировка суммарная
Цена квартиры скорректированная, $

Предыдущая

Количество аналогичных предложений в сегменте жилой недвижимости позволяет всем участникам рынка определять реальную цену квартиры, основываясь на простом сравнении. В коммерческом секторе такая задача усложняется отсутствием идентичных помещений для проведения анализа.

Решением проблемы становится использование метода валовой ренты, который позволяет определить стоимость объекта любого назначения. В оценке сложной, коммерческой недвижимости МВР называют лучшим из предлагаемых методов, он позволяет с минимальной погрешностью определить реальную стоимость помещения.

Связь применимых для расчетов показателей отражается в валовом рентном мультипликаторе (GRM). Основная черта используемого показателя, заключается в том, что оценка происходит по назначению и функциям здания. Анализ расположения, отделки и операционных затрат, связанных с содержанием сооружения при этих расчетах, исключается.

Этапы

Определение показателя валовой ренты делится на несколько этапов:

• Подбор помещений для определения валового рентного мультипликатора.
• Непосредственный расчет GRM. На этом этапе стоимость каждого отобранного объекта недвижимости делится на предполагаемый доход от сдачи его в аренду. Главной задачей риелтора становится точное определение итоговой суммы ренты за год. Формула расчета: GRM=PV/ PGR, где PV — стоимость объекта, PGR — потенциальная стоимость аренды.
• Полученные при расчете мультипликатора данные суммируются между собой и делятся на количество анализируемых объектов недвижимости. Результатом вычисления будет показатель метода валовой ренты.
• Определение цены недвижимости. На этом этапе потребуется потенциальный или действительный рентный доход умножить на полученный, при расчете МВР, коэффициент. Если арендную плату рассчитать не удается, оценщик может применять среднее значение по рынку.

Применение на практике

Использование метода валовой ренты, несмотря на удобство при ограниченном доступе к информации по аналогичным объектам, не всегда оправдано. К негативным факторам, при расчете МВР относят:

• использование такого способа оценки, в полном объеме, оправданно только при условии активного рынка недвижимости, в случае его упадка информации для анализа будет недостаточно;
• при вычислениях не оцениваются риски по объектам и возвратность затраченного капитала;
• отсутствие поправок на благоустройство, расположение и операционные расходы по обслуживанию объекта.

Если недостатки не оказывают значительного влияния на итоговое значение, то метод валовой ренты, становится наиболее точным способом определить действительную рыночную цену приобретаемого или реализуемого объекта недвижимости.

Валовой рентный мультипликатор - это показатель, отражающий соотношение цены продажи и валового дохода объекта недвижимос­ти. Валовой рентный мультипликатор применяется для объектов, по которым можно достоверно оценить либо потенциальный, либо дей­ствительный валовой доход. Данный показатель рассчитывается по аналогичным объектам недвижимости и используется как множи­тель к адекватному показателю оцениваемого объекта.

Валовой рентный мультипликатор (ВРМ) – это отношение продажной цены к потенциальному валовому доходу или к действительному доходу.

ВРМ = или ВРМ =

Вероятная рыночная стоимость оцениваемого объекта рассчиты­вается по формуле:

Со = ПВДоц (ДВДоц) × ВРМср или

Со = ПВДоц (ДВДоц) × (Ца1 / ПВД1 + … + Цаn / ПВДп) : n ,

Со - расчетная рыночная стоимость оцениваемого объекта;

ПВД - потенциальный валовой доход;

ДВД - действительный валовой доход;

ВРМ - валовой рентный мультипликатор;

Ца - цена продажи аналогичного объекта недвижимости;

Оц - оцениваемый объект;

а - аналогичный объект недвижимости;

n - число используемых аналогов.

Для применения данного метода необходимо:

1) оценить рыночный валовой доход, генерируемый объектом;

2) определить отношение валового дохода от оцениваемого объекта к цене продаж по сопоставимым продажам аналогов;

3) умножить валовой доход от оцениваемого объекта на усредненное значение ВРМ по аналогам.

Пример расчета ВРМ

Метод достаточно прост, но требует соблюдения таких условий, как наличие развитого и активного рынка недвижимости, возмож­ность получения достоверной рыночной и экономической информа­ции. К недостаткам метода можно отнести невозможность до­стижения полной сопоставимости оцениваемого объекта и аналогов, а также влияние на рыночную стоимость величины операционных расходов.

Роль ВРМ может выполнять общий коэффициент капитализации (ОКК).

Общий коэффициент капитализации применяется к чистому опе­рационному доходу объекта недвижимости. Общий коэффициент капитализации (ОКК) определяется отношением чистого операци­онного дохода (ЧОД) сопоставимого аналога к его цене.

ОКК =

Подбор аналогов, сопоставимых с оцениваемым объектом, про­водится в соответствующем по назначению сегменте рынка недви­жимости; идентификация объектов включает такие параметры, как степень риска, уровень дохода и т.д.

Вероятная цена продажи объекта оценки будет определяться фор­муллой

Со = ЧОДоц / ОККср или

Со = ЧОДоц / (ЧОД1/Ц1 + … + ЧОДn/Цn) : n ,

Со - расчетная рыночная цена объекта оценки;

ЧОД - чистый операционный доход;

Ца - цена аналога;

Оц - оцениваемый объект; а - аналог;

n - число аналогов, используемых для оценки.

Пример расчета ОКК

Условия применения сравнительного подхода:

1. Объект не должен быть уникальным.

2. Информация должна быть исчерпывающей, включающей условия совершения сделок.

3. Факторы, влияющие на стоимость сравниваемых аналогов оцениваемой недвижимости, должны быть сопоставимы.

Виды корректировок

Процентные поправки вносятся путем умножения цены продажи объекта-аналога или его единицы сравнения на коэффициент, отражающий степень различий в характеристиках объекта-аналога и оцениваемого объекта. Если оцениваемый объект лучше сопоставимого аналога, то к цене последнего вносится повышающий коэффициент, если хуже – понижающий.

Стоимостные поправки:

а) абсолютные поправки , вносимые к единице сравнения, изменяют цену проданного объекта-аналога на определенную сумму, в которую оценивается различие в характеристиках объекта-аналога и оцениваемого объекта. Положительная поправка вносится, если оцениваемый объект лучше сопоставимого аналога, отрицательная, если хуже;

б) денежные поправки , вносимые к цене проданного объекта-аналога в целом, изменяют ее на определенную сумму, в которую оцениваются различия в характеристиках.

Кумулятивные процентные поправки определяются путем перемножения всех индивидуальных процентных поправок.

Поправка в форме общей группировки используется обычно на развитом рынке недвижимости, где имеется большое число продаж. Совокупная корректировка производится в рамках выделенной группы сопоставимых объектов.

Преимущества сравнительного подхода:

1. В итоговой стоимости отражается мнение типичных продавцов и покупателей.

2. В ценах продаж отражается изменение финансовых условий и инфляция.

3. Статически обоснован.

4. Вносятся корректировки на отличия сравниваемых объектов.

5. Достаточно прост в применении и дает надежные результаты.

Недостатки сравнительного подхода:

1. Различия продаж.

2. Сложность сбора информации о практических ценах продаж.

3. Проблематичность сбора информации о специфических условиях сделки.

4. Зависимость от активности рынка.

5. Зависимость от стабильности рынка.

6. Сложность согласования данных о существенно различающихся продажах.